COLUMNISTS

‘EIA’ หนึ่งในอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

Avatar photo
สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

ปัญหาของ EIA หนึ่งในอุปสรรคสำคัญกระทบแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เหตุต้องใช้เวลามากกว่า 6-8 เดือนขึ้นไป

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการนอกจากต้องพิจารณาในเรื่องของทำเล ต้นทุนในการพัฒนา กำลังซื้อ การควบคุมงานแล้ว ยังต้องให้ความสำคัญกับเรื่องของกฎหมาย ระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย และกฎหมายหรือระเบียบข้อบังคับบางอย่างก็มีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กฎระเบียบบางเรื่อง กลายเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ บางโครงการไม่สามารถก่อสร้างได้ตามแผนที่วางไว้ เพราะถนนทางเข้าหรือถนนที่ผ่านหน้าโครงการ มีความกว้างน้อยกว่าที่กำหนดในกฎหมาย หรือมีความกว้างไม่ได้เป็นตามที่ผู้ประกอบการระบุ ซึ่งมีผลให้ต้องลดความสูงหรือขนาดของอาคาร

หรือบางโครงการ มีการเผยแพร่รูปโครงการ และเริ่มประชาสัมพันธ์ไปแล้ว แต่มีกฎหมายหรือข้อบังคับบางอย่างออกมาก่อนที่จะเริ่มการขายแบบเป็นทางการ ทำให้ความสูงของอาคารไม่สามารถพัฒนาได้ตามที่ผู้ประกอบการวางแผนไว้ ต้องมีการปรับลดความสูงและขนาดของอาคาร

แต่บางครั้งก็มีการเปลี่ยนข้อบังคับในกฎหมายและมีผลให้สามารถพัฒนาอาคารได้สูงขึ้น เช่น เรื่องของความสูงรอบสวนป่าเบญจกิติซึ่งเคยมีข้อกำหนดห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 45 เมตร แต่ปัจจุบันข้อกำหนดนี้ก็ไม่มีแล้ว

การก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นอกจากเรื่องของแบบก่อสร้างต้องถูกต้องตามข้อกำหนดผังเมืองในจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่แล้ว ยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และถ้าเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตมาก หรือมีพื้นที่ขนาดใหญ่ก็จำเป้นต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA

สำหรับรายงานนี้ ผู้ประกอบการบางรายบอกเลยว่า เป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่อาจจะมีการพัฒนามากกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ จึงอาจจะมีข่าวออกมาบ่อยครั้งว่า โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้ หรืออาจจะมีการก่อสร้างไปแล้วแต่ไม่สามารถพัฒนาต่อได้ เพราะมีปัญหาเรื่องของ EIA

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ต้องดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA

เรื่องของ EIA ในปัจจุบันเป็นอีก 1 เรื่องที่มีปัญหาและสร้างผลกระทบทั้งในเรื่องของความล่าช้าในการทำงานของผู้ประกอบการ และกลายเป็น 1 อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม

เรื่องของปัญหาที่เกิดจากการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ซึ่งเรื่องของความล่าช้าเป็นเรื่องที่รับรู้กันโดยทั่วไปอยู่แล้วว่า ขั้นตอนนี้อาจจะใช้เวลามากกว่า 6-8 เดือนขึ้นไป

ซึ่งสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการจะเป็นฝ่ายที่มีการวางแผนและเตรียมการล่วงหน้าในเรื่องของกรอบเวลาในการทำงาน อีกทั้งเป็นเรื่องที่ไม่ได้เป็นปัญหาอะไร ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางหลายรายเลือกที่จะเลี่ยงการจำทำรายงาน EIA

shutterstock 2244531965

การจัดทำรายงาน EIA นอกจากจะเป็นปัญหาในเรื่องของระยะเวลาก่อนเริ่มการพัฒนาโครงการแล้ว ยังมีปัญหาในเรื่องของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ หรือถ้าผู้ที่รับจัดทำรายงาน EIA ไม่มีการประสานงานที่ดี หรือมีเรื่องขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบก็อาจจะสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการภายหลังได้

เรื่องของผลกระทบที่อาจจะเกิดกับชุมชนหรือคนที่อยู่อาศัยโดยรอบ ซึ่งแน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและหาทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายได้ยากจริงๆ ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาในเรื่องนี้มาโดยตลอด แม้ว่ารายงาน EIA จะได้รับการอนุมัติแล้วก็ตาม ยังมีเรื่องมีราวถึงขั้นฟ้องศาลปกครองและศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนรายงาน EIA ก็มีมาแล้วหลายโครงการ

เรื่องของความขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบ อาจจะเป็นเรื่องที่ค่อนข้างอ่อนไหว และจัดการได้ยาก โดยเฉพาะเมื่อต้องมีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม การเข้าไปพูดคุย ทำความเข้าใจกับชุมชนโดยรอบให้ชัดเจนเป็นเรื่องที่จำเป็น แต่ก็เป็นอีก 1 อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

แต่บางครั้งฝั่งของผู้ประกอบการก็อาจจะต้องใช้เวลาในการจัดทำหรือหารือ ประชุมรับฟังความคิดเห็นของชุมชนข้างเคียงแบบไม่ชัดเจน หรือทำแค่ให้เป็นไปตามข้อกำหนดเท่านั้น ไม่ได้เข้าถึงกลุ่มคนที่ได้รับผลรทบโดยตรง หรือไม่ครอบคลุมทั้งหมด ส่งผลให้เกิดปัญหาในภายหลังได้

เรื่องต่าง ๆ เหล่านี้อาจจะไม่มีความเสียหายทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ชุมชนโดยรอบ และหน่วยงานราชต่าง ๆ ถ้ามีการจัดการปัญหาต่าง ๆ รวมไปถึงข้อขัดแย้ง และความไม่ถูกต้องได้มีการจัดการและมีทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่าย ก่อนที่จะมีการยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่าง ๆ และก่อนเริ่มการก่อสร้าง

แต่บางครั้งปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข หรือผู้ประกอบการเพิกเฉยจนเรื่องราวถึงขั้นต้องพึ่งการตัดสินของศาลปกครอง เพราะผู้ประกอบการเลือกที่จะยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่าง ๆ เพื่อให้ได้ใบอนุญาตต่าง ๆ มาครอบครองไว้ก่อน

จากนั้น เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น ก็อาจจะใช้ใบอนุญาตต่าง ๆ เป็นเกราะป้องกันหรือเป็นเครื่องมือในการแสดงออกว่าตนไม่ผิด ถ้าทำผิดจริงทำไมหน่วยงานราชการต่างๆ หลายหน่วยงานออกใบอนุญาตต่างๆ ให้กับโครงการ แม้ว่าสุดท้ายแล้วศาลปกครองจะมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตต่างๆ ทั้งหมดแล้วก็ตาม

อ่านข่าวเพิ่มเติม

บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ติดตามเราได้ที่